La SAFER vient de vous signifier qu’elle entendait exercer son droit de préemption sur la parcelle que vous vous apprêtiez à acheter et vous entendez contester sa décision.

Vous trouverez ci-après la procédure à suivre et les motifs de contestation.

I – Définition

Les Sociétés d’Aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) ont été créés en 1960.

Ce sont des sociétés anonymes placées sous le contrôle de l’Etat.

Elles ont pour principale mission de développer l'agriculture et les espaces forestiers ainsi que de protéger l’environnement. Elles disposent à ce titre d’un droit de préemption.

II – La procédure

A – Délais

Tout d’abord, sachez que la contestation doit être exercée dans un certain délai.

En effet,l’article R.143-14 du code rural et de la Pêche Maritime, dispose, qu’à peine d’irrecevabilité, les actions en contestation de décision de préemption, doivent être intentées dans le délai de six mois.

Auparavant, ce délai courrait à compter de l’affichage de la décision en mairie.

La jurisprudence considère désormais que ce délai commence à courir à compter de la notification. ( Cass. 3ème Civ. 30 octobre 2013 – n° 22 – 19870).

B – Juridiction compétente

L’action est portée devant le tribunal de grande instance dans le ressort duquel se trouve la parcelle.

La représentation par avocat est obligatoire devant cette juridiction de l’ordre judiciaire.

III – Les éventuels motifs de contestation

La décision de la SAFER peut être entachée de plusieurs irrégularités qu’il ne faut manquer de soulever.

A – La compétence de l’auteur de la décision

En vertu de l’article R.143-6 du code rural :

« La société d'aménagement foncier et d'établissement rural qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d'instrumenter par lettre recommandée avec demande d'avis de réception sa décision signée par le président de son conseil d'administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet.»

La jurisprudence considère que seule une personne habilitée peut prendre une décision de préemption. (Cass. 3e civ. 16 janv. 1973, D. 1974. 43, note A. Rouiller ; Cass 3ème, 19 janvier 2010, n° 09-12.257)

Il convient donc de regarder le signataire de la décision.

Si la décision a été prise par une autre personne que le Président du conseil d’administration, la SAFER devra produire une décision de délégation de signature antérieure à la décision de préemption.

B – La notification de la décision à l’acquéreur

En vertu de l’article R.143-6 du code rural :

« La société d'aménagement foncier et d'établissement rural qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d'instrumenter par lettre recommandée avec demande d'avis de réception sa décision signée par le président de son conseil d'administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. […] Cette décision ainsi motivée est notifiée également à l'acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire. »

La jurisprudence applique strictement cet article. (Cass 3ème, 29 juin 2011, n°10-30272)

Il convient dès lors de toujours interroger le notaire afin de vérifier que la notification a bien été effectuée dans le délai prescrit par l’article susmentionné.

C – La parcelle préemptée doit avoir une certaine surface

Chaque région a une surface minimale différente.

Le décret n° 2013-288 du 4 avril 2013 prévoit que dans les Alpes-Maritimes, la SAFER ne peut exercer son droit de préemption que sur des parcelles ayant une surface minimale de 25 ares.

Ce seuil n’est pas applicable pour les parcelles classées en zones agricoles.

D – La décision doit être motivée

Le législateur a encadré le droit de préemption de la SAFER.

L’article L.143-3 indique que la décision de préemption doit être motivée, c’est-à-dire préciser en quoi l’opération répond aux objectifs fixés par la loi.

La SAFER ne peut pas se contenter d’une motivation générale en reprenant la formulation de l’un des objectifs légaux.

Ainsi, la Cour de cassation a jugé qu’une décision de préemption se contentant d'exprimer en termes généraux la mission de protection de l'environnement confiée aux SAFER sans comporter de descriptif concret d'un projet susceptible de répondre aux objectifs définis par la loi n'est pas valablement motivée. (Civ. 3e, 28 sept. 2011, n° 10-15.008)

Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.